□ 王欣新（湘潭大學特聘教授）

房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)案件是企業(yè)破產(chǎn)案件中最為復雜的類型之一，不僅關系債權人、債務人、出資人等各方利害關系主體的正當權益保護，而且還可能涉及拆遷戶、購房消費者、建設工程款債權人等特殊社會群體的居住權、生存權、職工債權等特別權益的保障。房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)時，在債務人最重要的財產(chǎn)——商品房之上，往往會存在競合的多重物權、債權、擔保、合同等權利義務和各種復雜的法律關系，從而引發(fā)多重的權利矛盾與沖突。由于破產(chǎn)程序是債權人、債務人、出資人等各方利害關系主體正當權益的最后實現(xiàn)渠道，利益矛盾尤為激化，甚至會衍生影響民權民生、社會穩(wěn)定、金融安全等問題，需要格外重視并予以研究解決。

府院協(xié)調(diào)背景下的房企破產(chǎn)案件現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的重要特點之一，是在案件的審理中會產(chǎn)生很多的社會衍生問題與破產(chǎn)辦理難題，諸如企業(yè)破產(chǎn)清算注銷后的職工安置問題，存在法律瑕疵的財產(chǎn)（如商品房）的變現(xiàn)與處置問題，房地產(chǎn)必要的規(guī)劃調(diào)整（如提高容積率），購房消費者居住權、生存權、債權的維護，保交房建設資金的優(yōu)先清償?shù)壬鐣?，共益?zhèn)鶆盏慕栀J與清償順位等。這些社會問題的解決和特殊政策的落實，對房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)程序能否順利進行，具有非常重要的作用。

企業(yè)破產(chǎn)法的實施需要諸多相關社會配套法律制度的支撐與協(xié)助，而需要處理的相關社會問題，往往并不在法院的職權范圍內(nèi)，法院也不具有相應的資源。很多問題是在地方政府有關部門的職權管理之下的，所以要解決上述問題，很多方面的工作都要借助于府院協(xié)調(diào)機制。

在府院協(xié)調(diào)制度的實施中，取得了許多良好的經(jīng)驗，但同時也存在一些需要進一步完善的地方，還有待于在企業(yè)破產(chǎn)法的修訂過程中予以解決。第一，建立制度化、法治化的破產(chǎn)工作協(xié)調(diào)機制。使府院協(xié)調(diào)形成常態(tài)化、可復制、制度化的工作機制，將工作和責任落實到具體部門和人員。第二，具體明確政府部門負有統(tǒng)籌協(xié)調(diào)與破產(chǎn)相關行政事務的主管責任，避免相互拖延推諉。這樣就可以使府院協(xié)調(diào)走上“建機制、定機構、明職責”的法治化道路。這是在我國目前狀況下保障房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件順利受理、審理的重要輔助環(huán)節(jié)。

府院協(xié)調(diào)要建立在雙方積極協(xié)助的基礎之上，同時要注意避免并糾正地方政府可能出現(xiàn)的不作為、亂作為現(xiàn)象。地方政府要為法院受理、審理破產(chǎn)案件提供各方面的社會保障，包括依法協(xié)助解決房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中的各種社會問題，挽救房地產(chǎn)危困企業(yè)要建立在法治與科學的基礎之上。

房企破產(chǎn)法定優(yōu)先權的系統(tǒng)完善

在房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)案件中，設定有較多的法定優(yōu)先權。例如，2023年《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》中規(guī)定，商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，或在一審法庭辯論終結前已實際支付剩余價款的，其房屋交付請求權優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權。在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者的價款返還請求權優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權受償。這一規(guī)定對維護商品房消費者的權利、維護社會穩(wěn)定起到重要作用。

我國在法定優(yōu)先權規(guī)定方面缺乏系統(tǒng)的、集中的法律規(guī)定和權利集中后的綜合權衡與協(xié)調(diào)。目前的法定優(yōu)先權大多僅是散見于不同的相關法律尤其是司法解釋文件中，對優(yōu)先權的設置以及權利沖突的解決，呈現(xiàn)較多的權宜性，而缺乏內(nèi)在法律邏輯的統(tǒng)一，使企業(yè)破產(chǎn)法在維護債權人平等和實現(xiàn)社會公平、正義方面功能發(fā)揮得不夠充分。

當給予某一特定社會群體以某項特別優(yōu)先受償權時，需要充分審慎地考察其他類似社會群體（如其他非消費購房人）的相關權利是否也應得到相應實質(zhì)公平的保障、某項優(yōu)先受償權社會政策的出臺是否會過度影響其他社會群體的正當利益。在房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)程序中，很重要的一個問題就是要正確解決不同社會群體的權利尤其是不同優(yōu)先權之間的矛盾，要在居住權、生存權等特殊優(yōu)先權、一般法定優(yōu)先權、約定擔保物權、法定擔保權、普通債權、共益?zhèn)鶆?、劣后債權等相關權利的沖突中尋求公平。要設置能夠為大多數(shù)社會群體接受的合理權利實現(xiàn)順序，以體現(xiàn)實質(zhì)公平。

所以，在審理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)案件時，要從更為宏觀的角度定位，健全、完善立法，運用各種可能的法律制度與手段，解決存在的權利沖突與矛盾，尋求實現(xiàn)各項正當權利之間的實質(zhì)公平。

擔保物權與共益?zhèn)鶆盏那鍍旐樜粏栴}

探討解決房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的各種疑難問題，難免會遇到擔保物權與共益?zhèn)鶆盏那鍍旐樜粏栴}?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法〉若干問題的規(guī)定（三）》第二條第1款規(guī)定：“破產(chǎn)申請受理后，經(jīng)債權人會議決議通過，或者第一次債權人會議召開前經(jīng)人民法院許可，管理人或者自行管理的債務人可以為債務人繼續(xù)營業(yè)而借款。提供借款的債權人主張參照企業(yè)破產(chǎn)法第四十二條第四項的規(guī)定優(yōu)先于普通破產(chǎn)債權清償?shù)?，人民法院應予支持，但其主張?yōu)先于此前已就債務人特定財產(chǎn)享有擔保的債權清償?shù)?，人民法院不予支持?！北究钜?guī)定此類借款可以參照共益?zhèn)鶆涨鍍敚鉀Q了企業(yè)尤其是房地產(chǎn)企業(yè)重整挽救中缺乏資金的困境，但是其規(guī)定此類共益?zhèn)鶆赵谌魏吻闆r下都不能優(yōu)先于擔保物權受償，則有待完善。

在重整程序中，上述新發(fā)生的借款與擔保物權不發(fā)生關聯(lián)關系時，不能優(yōu)先于對債務人特定財產(chǎn)已享有物權擔保的債權清償，這是應當遵守的一般原則。但是，如果完全不考慮例外情況，對所有的借款不區(qū)分其用途和受益人都如此處理，就會陷于過于絕對化的誤區(qū)。例如，在房地產(chǎn)企業(yè)的重整中，新借款往往是用于已經(jīng)設置抵押的未完工房地產(chǎn)項目的續(xù)建。在此情況下，經(jīng)過新借款的投入，擔保物的市場價值會得以實現(xiàn)、得到提高。擔保債權人就可能從原來的擔保物上得到更高額乃至全額的清償，擔保債權人成為新貸款的受益人。如果不承認新借款在這些情況下對原有的擔保物權享有優(yōu)先受償權，就不可能有投資人為以原有擔保物為重整物質(zhì)基礎的企業(yè)繼續(xù)經(jīng)營提供借款。由此，不僅對債務人企業(yè)的重整挽救難以成功，擔保債權人自己的利益也同樣會受到損失。所以，對新借款與原有物權擔保債權之間的清償順位，應當根據(jù)借款的用途、受益人是誰確定。如果新借款（全部或其一部分）是用于提升特定擔保物的價值，為擔保債權人的利益而發(fā)生的，遵循“誰受益誰付費”的公平原則，該項借款（或其中的該部分借款）應當優(yōu)先于該擔保債權受償。

做好房地產(chǎn)企業(yè)的重整挽救，保障債務人、債權人、投資人等利害關系人的正當權益，法官和管理人不僅要掌握好企業(yè)破產(chǎn)法的理論與實務工作經(jīng)驗，在企業(yè)破產(chǎn)法之外，還應當關注、熟知房地產(chǎn)行業(yè)本身的法律、行政法規(guī)、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與管理等問題。只有掌握多方面的專業(yè)知識，提升各方面的辦事能力，才能更好破解房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中遇到的各種難題，完成肩負的歷史使命。